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说起京师外城,有一段漫长的故事。

朱棣夺下了侄子的江山,迁都北方,仅修筑了皇城和内城。内城的东西两道城墙沿用了元大都的城埂,南城墙向南推进了二里余,北城墙则缩进了五里。

由于当时明军将蒙古势力驱入茫茫大漠,也由于当时的经济尚未恢复,对建设外城的军事和经济的需要都不十分迫切,因此也就无暇顾及这项工程。之后的仁宗和宣宗都有复都南京的打算,称北京为“行在”,当然无意修筑北京的外城。

英宗即位后,立意定都北京发动人手修筑了九门的城楼,增设了城门外的箭楼和城墙四角的角楼,加深了城壕,用砖包砌了城垣的内侧等等。

英宗正统十四年,也先携着土木堡大胜之威,直取京师,大明从上到下都感到了切肤之痛。在宪宗成化十二年,定西侯蒋琬奏请兴建北京外城,只是在廷议的时候,他又收回了建议,结果一拖又是六十几年。

直到嘉靖朝,蒙古俺答兴起,屡屡入犯,边塞告急。同时,京师经过一百多年的发展,人口繁衍,商业繁荣。特别是住在城外关厢的居民人数已经超过了城内,其中“南关居民稠密,财货所聚”

为了保护百姓和商业,修筑外城的要求也就历史地被再次提了出来。

只是想要修筑外城,工程之庞大简直难以想象。最初嘉靖坚持要体现王者尊严,皇帝霸气,必须四面同时修筑,把内城包围起来。草草一算,光是外城就要二百里左右,沿途山川河流相间。施工难度极大。

无论是人力和财力,已经没落的大明帝国都承担不起来。经过严嵩的软磨硬泡。最后决定,先修南城。把最富庶的地方圈起来,至于其他三面。日后再修,也就是敷衍搪塞。

拖了一百多年的工程终于开始修了,结果就在建成之际,遭到了前所未有的地震,又弄得一地鸡毛。

拉拉杂杂说了这么多,所谓的南关其实有点像后世城市的贫民窟,只是聚集的不是过不下去的百姓,而是四面八方来的商贾。但有一点是相同的。这里缺少整体规划,私搭乱盖是家常便饭。

虽然商铺林立,生意兴旺,但是缺少干道,交通不便,屋舍低矮逼仄,污水横流,乱得一锅粥。

了解了南关的情况,唐毅就冒出了一个念头,天啊。这不正是土地开发的最好位置吗?要是让后世的地产商知道,都会高兴地冒鼻涕泡。

首先背靠京城,寸土寸金。无论投资多大,绝对不会打水漂。

其次刚刚经过地震,原有的格局被打破,正是大破大立的好时候。

土地财政,土地财政,让后世无数人又爱又恨的东西,大明的君臣竟然不懂的如何操作,空守着一座宝山讨饭,真是可悲可叹。让人笑掉大牙。

比起所谓的开海,搞土地来钱貌似更容易。更快捷。

唐毅敢打包票,穷疯了的嘉靖一定对他的计划大加赞赏。只是京城利益错综复杂,自己必须拿出一套让各方都满意的方略出来。

只有如此,才能显示自己的独到之处,让嘉靖不得不倚重自己。抱上了全大明最粗的大腿,什么李太宰,什么严阁老,小爷都不鸟你们!

唐毅想到这里,大声说道:“陛下,小臣有一套设想,要上达天听。”

“讲!”嘉靖急促地问道,显得迫不及待。

“遵旨,小臣以为,首先要把外城的规划做好,城墙建多大,要圈进多大的范围,然后再进行规划,哪里是道路,哪里是商业区,哪里是住宅区,把一切都弄好。而后按照规划,全面施工,把外城重新建造起来。”

嘉靖眉头紧皱,修长的手指敲着大腿,不解地问道:“唐行之,按照你的设想,朝廷要花多少银子?朕可不是善财童子!”

唐毅急忙笑嘻嘻说道:“小臣哪敢让陛下出钱,小臣的意思是要对南关的商户百姓进行全面排查,他们占据朝廷的荒地,手中缺少正式的房契地契,即便被侵占吞没,也没法打官司讨回公道。朝廷可以重新划住房土地,发给房契地契,不过需要各个住户缴纳一笔银子,至于多少,要按照居住年限,还有房舍大小计算。南关至少有十万户百姓,按照一户五两银子计算,也有五十万两。”

总算见到钱了,嘉靖喜上眉梢。

“唐行之,区区五十万两,也不够朝廷建城的开销吧?”

“陛下圣明,按照小臣的估算,如果重新规划,外城适当扩大,南关可居住的百姓至少会有二十万户,也就是说,还要增加一倍的人口。以多出十万户计算,增加各类商铺至少在五千家,京城的铺面在三百两银子以上,外城按二百两计算,光是铺面一项,就有一百万两。;另外新增的百姓需要购买土地房舍,一间房五十两,十万户就是五百万两!三项加起来,就有六百五十万两之多,别说修外城,重修京师都足够了。”

什么叫点石成金,这就是!

唐毅还没有计算百姓和商铺增加之后,带来的税收增长,光是一个外城,就价值六百多万两银子。

嘉靖只觉得自己坐在了金山上面,一双大手不知道放在哪里好!

许是几十年如一日地服用重金属,嘉靖喜怒无常,此时他就像兴奋的孩子,突然从云床上面下来,拉着唐毅,坐在了他的对面,欢喜的眉开眼笑。

“很好,很好啊,朕果然没有看错你,真乃朕的管仲啊!”嘉靖感叹道:“若是早把你找过来,朕何至于被那些饭桶弄得头晕脑胀,朕,朕要重赏你,户部尚书怎么样?”

扑通,唐毅直接趴了!

那可是二品高官,几时能允许一个小小的解元出任,看来嘉靖真是欢喜疯了。

唐毅连忙拒绝:“陛下洪恩小臣感激不尽,只是小臣万万不敢接受。”

“哼,怎么,怕做不了?”嘉靖促狭说道:“只要把事情办成了,有朕给你撑腰,谁敢胡言乱语,朕的廷杖可不是吃素的。”

黄锦也帮腔道:“皇爷说得没错,试问天底下有谁能帮着弄到六百多万两的银子,小唐大人,你是当之无愧。”

唐毅连忙摆手,“公公误会了,虽然算出了六百多万两的价值,可是还需要投入,首先要建一道坚固的外城,还要规划街区,修筑道路,修筑排水管,林林总总加起来,怕是没有三四百万是解决不了的。更何况百姓迁入不是一蹴而就的,铺面也不是修好就能变现的。实际上这个工程在初期不大可能赚钱,相反,还会赔钱。”

嘉靖和黄锦这下子都糊涂了,一个赔钱的工程,怎么弥补亏空啊?嘉靖的脸色瞬间就变了,眼中的喜色全都变成了凶光。

唐毅可不敢怠慢,连忙说道:“陛下容禀,虽然工程开始要赔钱,但是从长远来看,京城寸土寸金。无论把城墙圈得多大,总会有百姓填充进来,临街的铺面房更是不愁不升值。陛下可还记得小臣上一次所说的富国之法。”

嘉靖当然印象深刻,“朕还没糊涂,你说要让金银流动起来。”

“陛下睿智。”一顶小高帽送出,唐毅笑道:“天下不缺有钱人,京城的房产地产,利润空间之大,绝对胜过他们把钱埋在地下。更有很多商贾,都想在京城置产业,做生意。朝廷大可以预售土地房产,还可以用土地作为抵押,向钱庄票号借钱,依据小臣估算,预售和贷款,两项至少能有三百万,去掉开工所需的二百万两,剩下的一百万两就可以用来填补财政亏空,赈济灾民。”

听完唐毅的计划,嘉靖是目瞪口呆,他从来没有想过,还可以这么玩!

还没盖出东西,就往外面卖,可真是新鲜,甚至有点匪夷所思。但是仔细一想,又合情合理,无懈可击。

“对了,唐行之,朕要是没有记错,你和你爹修盐铁塘的时候,就是这个思路吧?”

“陛下果然神目如电,一语道破天机。小臣和家父就是以运河日后的收益作为抵押,换取大户贷款,用大户的贷款供养受灾百姓,利用他们将运河开通。运河开通之后,商贾云集,周围的土地升值,店铺上涨,商人又能赚上一笔。”

嘉靖沉着脸,说道:“唐行之,你不会报喜不报忧吧,朕怎么听着谁都得了好处,就没人吃亏吗?”

“陛下,您忘了小臣的实验吗?”

嘉靖豁然开朗,顿时大笑道:“果然如此,朝廷要修外城,百姓要恢复家园,要拥有房产,商人要赚钱,这时候只要把银子借来,流动一圈,所有人都能满足愿望,朝廷还不用耗费一分一文。妙哉,真是妙哉!”

嘉靖欣慰地拍着唐毅的肩头,“行之,朕上次还在犹豫,你是不是够天子门生,这次看来,你足堪大任啊!”

话音还没落,唐毅扑通跪在地上,“学生拜见恩师。”

不容嘉靖解释,唐毅磕完了头,从怀里掏出一锭银子,高高举过头顶,可怜兮兮说道:“学生来的匆忙,只有这点束脩,还请师父收下,日后弟子再弥补。

嘉靖不过是随口夸赞,哪知道唐毅顺杆爬,真的拜老师了。还按照民间礼节,送上了束脩,弄得嘉靖哭笑不得。

“好,朕,额不,是为师收下了,不过你小子可要记得,外城的事情办不好,为师绝不会手下留情!”(未完待续。)

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